Український ринок нерухомості знову проходить перевірку на міцність. Якщо карантинні обмеження продовжать, велика частина забудовників змушена буде зупиняти роботи.
Ринок нерухомості стоїть на порозі чергового іспиту. Минулий рік столичні забудовники пройшли відносно стабільно. Закріплення гривні привело до того, що ціни в доларах на об’єкти за рік зросли на прогнозовані 10-15%, але на попит це суттєво не вплинуло.
За даними «Ковальської Нерухомості», в перші два місяці 2020 року кількість угод з продажу квартир було на ідентичному рівні з показниками аналогічного періоду минулого року.
Для кардинальної зміни цих тенденцій практично не було передумов. Але в березні ситуація змінилася.
Чи варто приймати інвестиційне рішення зараз або варто почекати? Щоб не помилитися, важливо розуміти, що насправді відбувається у забудовників. Відповідаємо на найголовніші питання про стан ринку.
Що відбувається з будівництвами?
Обмеження, які спричинив за собою карантинний режим по всій Україні, змусять багатьох забудовників переглянути терміни здачі своїх об’єктів.
У квітні було зафіксовано зменшення продажів основної будівельної продукції в середньому на 35%, в порівнянні з показниками минулого року.
До повної зупинки робіт на будмайданчиках в основному змушені були вдатися ті компанії, діяльність яких безпосередньо залежить від вкладень інвесторів. Втім великі і самодостатні забудовники все ще продовжують будувати, не дивлячись на зовнішні обставини.
Що відбувається з продажами
Тривалий карантин і невтішні прогнози про поширення коронавірусу закономірно викликали хвилювання у інвесторів житлової нерухомості. Особливо гостро забудовники відчули це в першій половині квітня, коли продажі і активність клієнтів просіли навіть у великих гравців.
За результатами місяця, потік потенційних клієнтів у відділи продажів зменшився в 2-3 рази.
Активність клієнтів частково вдалося відновити завдяки діджитал-інструментам продажів. Великі забудовники запустили консультації, онлайн-огляди об’єктів і надали можливість підписувати договори дистанційно.
Ми очікуємо, що відкладений попит на первинному ринку частково почне конвертуватися в продажі, як тільки в країні відновиться активність малого та середнього бізнесу. Тобто не раніше III-IV кварталу 2020 року, за умови, що в найближчі тижні карантинні обмеження почнуть слабшати. Якщо обмеження продовжать, велика частина забудовників змушена буде зупиняти роботи.
Що відбувається з цінами?
За прогнозами експертів, очікувати зниження собівартості будівництва в цьому році не варто. Основний фактор, від якого буде залежати динаміка цін на ринку нерухомості – це зростання курсу долара до гривні. Можливий стрибок для багатьох забудовників буде означати збільшення витрат на матеріали та будівельні роботи, а значить перегляд цін неминучий.
Багато покупців нерухомості все ще можуть скористатися численними антикризовими акціями, які зараз пропонують забудовники. Але в довгостроковій перспективі ціна квадратного метра в новобудовах буде неухильно зростати, незважаючи на перебої попиту, викликані карантином.
Чи варто розраховувати на доступну іпотеку?
З початку року Національний банк знизив облікову ставку з 13,5,% до 8%, що породило розмови про зниження вартості банківських позик для споживачів в цілому і іпотеки зокрема. В реальності ж зниження облікової ставки є важливим, але не вирішальним фактором для запуску доступної іпотеки. Тому банки, особливо державні, реагують на зміни з великим запізненням.
Видавати кредити під заставу нерухомості і так готові були далеко не всі фінустанови, а хто мав такі опції, робили це обережно: працювали з обмеженим колом перевірених забудовників, посилили умови по доходах позичальників. Зараз на тлі ризиків, пов’язаних з карантином і уповільненням бізнес-активності, багато банків і зовсім припинили іпотечні програми.
Щоб стимулювати продажі на тлі ситуації, що склалася, в цьому році забудовники будуть іти на зустріч покупцям і розширювати свої програми розстрочок.
Що з ринком буде далі?
Ситуація на ринку нерухомості в цьому році повністю буде залежати від термінів виходу країни з карантинного режиму. Переважна більшість забудовників вже фіксують падіння попиту на об’єкти житлової нерухомості, тому більш тривалий локаут може мати невтішні наслідки для галузі в цілому.
Ми не очікуємо, що попит цього літа відновиться до рівня минулого року. Після карантину покупцеві знадобляться кілька місяців, щоб відновити доходи і накопичення, перш ніж приймати інвестиційні рішення. Зниження продажів може привести до ще більшого уповільнення темпів будівництва, а перенесення термінів здачі об’єктів буде ще сильніше підривати довіру до забудовників, які потрапили в петлю кризи.
На наш погляд, уникнути такого сценарію зможуть забудовники, у яких достатньо власних резервів для продовження будівельних робіт своїми силами і у яких в продажу є добудовані об’єкти. У посткарантинний період покупці віддаватимуть перевагу готовому житлу якісної побудови, адже саме такі об’єкти зараз найбільше захищені від ризиків.
