За останні 20 років українська економіка пережила два кризових періоди. Перший припав на 2008 рік і був викликаний перевантаженням світового кредитного ринку. Другий період почався з Революції гідності, війни на сході країни і девальвації гривні в 2014 році. Навесні 2020 го світова і вітчизняна економіка в цілому і ринок нерухомості зокрема переживають третю кризу: введення карантинного режиму, пов’язаного з пандемією коронавіруса. Ціни на нерухомість вже впали, але це тільки початок, прогнозують експерти. Фахівці в сфері нерухомості дали нам зрозуміти, як діяти в умовах кризи і що чекає ринок вторинної нерухомості в найближчому майбутньому.
Як було до карантину
Останні кілька років на ринку вторинної нерухомості спостерігалося стабільне зростання. Так, за 2019 рік вартість квартир на вторинному ринку виросла в середньому на 17%. У 2019 році спостерігався справжній бум попиту. На ситуацію вплинуло і те, що влітку минулого року збанкрутувала компанія «Укрбуд», знизивши ступінь довіри інвесторів до «первинці». А в грудні гривня зміцнилася до долара на 19%, спонукавши українців інвестувати. Все це ще більше підігріло ринок вторинної нерухомості.
Що відбувається на ринку вторинної нерухомості зараз
Ситуація різко змінилася в березні 2020 го. Введення карантину через пандемію коронавіруса призвело до стагнації економіки, в тому числі падіння ринку “вторинки”. Кількість угод зменшилася як мінімум удвічі.
Причин цьому безліч, і найосновніші – люди не поспішають витрачати гроші в умовах нестабільності. Уже сьогодні складності відчувають малий і середній бізнес – а це основна частка покупців нерухомості. Ринок подобової оренди вже помер, а довгострокова оренда – падає з кожним днем. Тому найближчим часом на ринок “вторинки” виплеснеться велика кількість квартир. Поряд з карантином це буде сприяти зниженню цін – чим вище пропозиція, тим нижче попит.
Навіть VIP орендатори нерухомості вже просять знизити власників орендну плату хоча б на 20% на період карантину. Зате користується попитом оренда заміських будинків: багато львів’ян упевнені, що якщо вже проводити наступний місяць в ізоляції, то краще робити це в приватному особняку в найближчому передмісті.
Це не дуже радісна картина, але це – тільки початок. Насправді падіння ринку, за словами експертів, ще навіть не почалося: багато угод по інерції укладають досі, і лише мала їх частина зривається через карантин. Якщо економіку представити у вигляді параболи, то ми сьогодні знаходимося в її лівому кутку. Ми ще не почали падати.
Як карантин відіб’ється на ринку нерухомості
Як і будь-яка криза, нинішня рано чи пізно закінчиться. До літа вірусологи прогнозують різкий спад респіраторних захворювань, відповідно і мінімізацію ризиків зараження коронавірусом. Відновлення економіки буде залежати від багатьох факторів, в тому числі від отримання міжнародних кредитів.
Ринок вторинної нерухомості ризикує впасти глибше інших галузей економіки. «Малоймовірно, що люди після скасування карантину відразу кинуться скуповувати нерухомість. Зараз у більшості українців відбувається фінансовий відтік, тому грошей на квартири просто нема звідки взятися.
Так історично склалося, що первинна нерухомість в нашій країні на 30% зводиться власними коштами забудовника і на 70% – завдяки засобам інвесторів. Тому немає гарантії, що всі проекти будуть добудовані. Що це означає? «Первинка» завжди тягне за собою «вторинку» – не буде попиту на первинному ринку, не буде і на вторинному. Продажі будуть, але вони будуть точковими.
На скільки саме впаде ринок і як довго буде тривати його рецесія після скасування карантину, ніхто не знає. Експерти прогнозують зупинку ринку на термін до півроку. При цьому зазначають, що може трапитися диво. Наприклад, в кінці травня знайдуть ліки від коронавірусу або протокол лікування, який знизить смертність. Тоді глибина падіння не буде такою великою.
Що робити тим, хто хоче продати?
Є і хороша новина. Полягає вона в тому, що порятунок потопаючих – справа рук самих потопаючих. Чим швидше люди зрозуміють, що ціну на свій об’єкт потрібно міняти, тим швидше ринок підніметься. Зростання кількості угод буде свідчити про пожвавлення ринку, і тоді він піде вгору. Експерт заявляє, що вже зараз потрібно знижувати ціни мінімум на 15%.
Виграє той, хто першим скине ціну. На даний момент потрібно, щоб вона була нижче на 25-30% від початкової, щоб продати квартиру. Хто сьогодні скине 25%, той залишиться у виграші. Так було в 2008-му, так було в 2014-му, так буде і зараз. Хто цього не відчує і буде чекати свого покупця, той постраждає набагато більше.
Що робити тим, хто хоче купити?
Покупці нерухомості діляться на дві категорії: люди, які прагнуть заробляти на операціях з квадратними метрами, і клієнти, які купують житло для себе і бажаючі скоріше закрити квартирне питання.
Першої категорії інвесторів фахівці радять почекати. Однак з цим слід бути обережним, щоб не упустити потрібний момент. Криза в нерухомості дуже відрізняється від кризи в будівництві. Ринок нерухомості дуже схильний до інерції, яка може тривати до трьох місяців. І коли відкривається вікно можливостей, воно дуже вузьке. Якщо повернутися до нашої аналогії з параболою, то слід дочекатися моменту, коли ми наблизимося до найнижчої точки – і тоді купувати.
Ті ж покупці, які хочуть скоріше закрити свої побутові питання – наприклад, переїхати від батьків або розширити житлоплощу в зв’язку з появою дитини – можуть сміливо купувати житло вже зараз. У тих, хто хоче купити квартиру, з’явилася чудова можливість вибору. Хороші варіанти є. І якщо раніше з невеликою сумою грошей ви могли претендувати на щось певне, то в сьогоднішніх реаліях цілком можете дозволити собі перебирати.
Висновки
Досвід попередніх пережитих криз свідчить про одне: ринок вторинної нерухомості нікуди не дінеться, особливо в столиці, де до сих пір зберігається дефіцит житла. І якщо в деяких питаннях думки експертів розходяться, в одному вони солідарні: найкраще, що можна робити зараз – не формувати відкладені пропозиції і відкладений попит. Продавати, купувати, торгуватися, знижувати ціну і вчасно підлаштовуватися під швидко мінливі обставини – те, що допоможе не тільки зберегти кошти, а й підняти ринок вторинного житла з «дна» в найкоротші терміни.
